СПОРНЫЕ ВОПРОСЫ, СВЯЗАННЫЕ С «ДАЧНОЙ АМНИСТИЕЙ»

В интервью с Мариной Левановой, мы сегодня рассмотрим спорные вопросы возникающие с так называемой "Дачной амнистией".

Дачный сезон набирает обороты. поэтому счастливые обладатели земельных участков в садоводствах, огородничествах или участков под индивидуальное жилищное строительство вновь задумываются о том, чтобы зарегистрировать свою землю.

Так называемая «дачная амнистия» — упрощенный порядок регистрации прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества — стала очень популярна в народе с сентября 2006 года, после вступления в силу Федерального закона № 93–Фз «о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». изменения внесены в статью 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 №122–Фз «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — закона о регистрации). на практике при применении «упрощенки» (еще одно распространенное название) возникает много спорных вопросов, которые приходится решать в судебном порядке.
Возьмем конкретный пример. на государственную регистрацию прав на земельный участок представляются договоры застройки или акты о праве постоянного бессрочного пользования. При проведении правовой экспертизы выясняется, что также был заключен договор аренды (например: на время проведения реконструкции или восстановления здания (строения) или сооружения). в таком случае государственная регистрация права собственности на земельный участок по «упрощенному порядку» в соответствии со статьей 25.2 закона о регистрации невозможна. В государственной регистрации было отказано в связи со следующим. статья 25.2 закона о регистрации регулирует порядок государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие земельного кодекса российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. также под действие статьи подпадают случаи, когда в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем или удостоверяющем право гражданина на земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права.
Основания для такой государственной регистрации установлены пунктом 2 названной статьи. в соответствии с ним основанием для такой регистрации прав может выступать, в том числе, иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок. в ходе осуществления государственной регистрации возникают спорные вопросы в отношении оснований для государственной регистрации.
В некоторых случаях на государственную регистрацию права собственности на участок в качестве право подтверждающего документа предоставляется земельная запись, согласно которой
земельный участок используется на правах аренды. однако земельная запись наделяет заявителя только правом владения и пользования участком, а не устанавливает или удостоверяет право
гражданина на такой объект недвижимого имущества. поэтому в осуществлении государственной регистрации права собственности на земельный участок в соответствии с указанными документами также можно получить отказ, причем подобную практику отказов поддерживают и судебные органы. В случае, если к такому заявителю в порядке наследования или по иным
основаниям перешло право собственности на расположенное на данном земельном участке здание (строение) или сооружение, регистрация права собственности гражданина осуществляется на основании следующих документов:
— свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение;
— один из документов, предусмотренных пунктом 2 статьи 25.2 закона о регистрации и устанавливающих или удостоверяющих право гражданина - любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный земельный участок.
Из нормы следует, что право собственности на земельный участок возникает только в том случае, если к гражданину перешло право собственности на то здание, строение, сооружение, которое принадлежало предыдущему собственнику, пользователю или владельцу земельного участка.
Указанное положение подтверждается абзацем 3 ст. 9.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137–Фз «о введении в действие земельного кодекса российской Федерации». согласно ему, если гражданин в порядке наследования или по иным основаниям права собственности получил здание, строение и (или) сооружение, расположенное на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, он может зарегистрировать право собственности на этот участок. примечательно, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 зк рФ). правда, подобный переход возможен только в том случае, если право собственности на объект недвижимости возникло в порядке наследования или на основании гражданско–правовой сделки (пункт 2 статьи 218 гк рФ) и данный объект недвижимости передается другому лицу.
Это означает, что если на земельном участке было создано другое недвижимое имущество, на которое право собственности было приобретено не в порядке наследования или по иным основаниям, а в соответствии со статьями 218, 219 гк рФ, государственная регистрация права собственности на земельный участок на основании статьи 25.2 закона о регистрации невозможна.
Был случай, когда после отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок в соответствии с названной нормой, заявитель подал иск в районный суд, который удовлетворил требование о признании незаконным решение об отказе. однако суд кассационной инстанции, отменил решение районного суда и признал действия регистрирующего органа законными и обоснованными. суд отметил, что, «уничтожив имущество, полученное в порядке наследования или на основании гражданско-правовой сделки, для строительства которого предоставлялся земельный участок, выстроив новое недвижимое имущество и зарегистрировав на него право собственности, гражданин в соответствии со статьей 235 гк рФ прекратил право собственности на строение, полученное в порядке наследования или на основании гражданско–правовой сделки, переход права собственности, на которое предоставлял возможность регистрации права собственности на земельный участок» в соответствии с пунктом 7 статьи 25.2 закона о регистрации.
Отметим, что в указанных выше случаях государственная регистрация возможна на общих основаниях в порядке статьи 36 зк рФ. кроме того, одним из оснований для отказа в государственной регистрации послужило расхождение сведений по площади земельного участка, содержащиеся в представленном в соответствии со статьей 25.2 закона о регистрации документе, с данными кадастрового паспорта такого земельного участка. пункт 4 статьи 25.2 закона о регистрации, предусматривавший возможность государственной регистрации права на земельный участок в случае такого расхождения в площади объекта, был отменен Федеральным законом от 21.12.2009 № 334–Фз «о внесении изменений в законодательные акты российской Федерации».
В настоящее время государственная регистрация права собственности на земельный участок в «упрощенном порядке» на основании статьи 25.2 закона о регистрации при несоответствии в площади земельного участка в устанавливающем или удостоверяющем документе и кадастровом паспорте данного объекта недвижимости возможна только в случае, если были уточнены границы земельного участка (проведено его межевание) в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221–Фз «о государственном кадастре недвижимости».


Интервью Марины Левановой — ведущего специалиста и эксперта отдела правового обеспечения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
 

Источник: Ивановский Бизнес журнал № 5 за 2011 год.